Wat als het door u gekochte huis niet aan uw verwachtingen voldoet?

Een knusse doch enigszins vervallen boerderij voor een schappelijke prijs. Voor menig mens klinkt dit als muziek in de oren.  Nadat de koop rond is, de akte getekend, blijken er echter een aantal gebreken te zijn. De boiler is aan vervanging toe, de plafondbalken zakken door en de riolering moet volledig worden vervangen. Spreken we in dit geval over een gevalletje ‘kat in de zak’ gekocht of had u daar als koper alert op moeten zijn?

Op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) mag de koper verwachten dat de zaak (lees huis) de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit wordt ook wel het conformiteitsvereiste genoemd. Indien hier niet aan is voldaan is er sprake van een gebrek in de nakoming van de overeenkomst en kan de overeenkomst worden ontbonden. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent dat het huis onder andere veilig moet zijn, bewoonbaar moet zijn, en het met een zekere mate van duurzaamheid bewoond moet kunnen worden.

Het gaat er bij een beroep op 7:17 BW om wat de koper redelijkerwijs mocht verwachten. Die redelijke verwachtingen worden bepaald aan de hand van alle omstandigheden van het geval waaronder de prijs, de leeftijd van het gebouw, de deskundigheid van partijen en de vraag of partijen een makelaar hebben ingeschakeld. Gaat het om een gebouw uit 1912 en kocht u het pand voor een kleine prijs? Dan zult u naar alle waarschijnlijkheid geen beroep op non-conformiteit kunnen doen als u er naderhand achter komt dat er geen dubbel glas in het huis aanwezig is. Echter, het ligt genuanceerder.

‘Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht’

De praktijk geeft nagenoeg altijd aanleiding om twee extra omstandigheden mee te nemen bij de vraag wat de koper in redelijkheid mocht verwachten van de gekochte zaak. In het kader van de conformiteitsplicht vindt namelijk vaak een afweging plaats tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper.

Op u als koper rust een onderzoeksplicht. Dit wordt in artikel 7:17 BW omschreven als ‘waarvan u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen’. Lid 5 van ditzelfde artikel preciseert dit door te bepalen dat wanneer bepaalde omstandigheden bekend waren, of bekend konden zijn, er geen beroep kan worden gedaan op non-conformiteit. Een voorbeeld kan dit verduidelijken.

In een arrest van de Hoge Raad genaamd ‘Van Dalfsen/gemeente Kampen’ oordeelde de Hoge Raad dat er geen sprake was van non-conformiteit nu de koper op voorhand kennis had kunnen nemen van de gebreken. Zo waren de balken van de boerderij zichtbaar doorgezakt en had hij tevens ruimschoots de gelegenheid gehad om onderzoek in te stellen. De gemeente had in deze zaak op eigen initiatief ook een en andere medegedeeld aangaande de staat van het huis. In een vergelijkbare zaak waren de scheuren in het huis zo zichtbaar dat de Hoge Raad ook hier aannam dat de koper dit van te voren had kunnen waarnemen. Het lijkt een te gaan om een zeer casuïstische benadering. Kon u de rioollucht al ruiken bij de eerste bezichtiging? Kon u zien dat het dak op instorten stond? Dan kan het zijn dat van u gevergd wordt om hier zelf onderzoek naar te doen.

Daarnaast rust er echter ook een mededelingsplicht op de verkoper. Al behoeft de verkoper niet elke onvolkomenheid uit eigen beweging te melden, de verkoper mag in ieder geval geen onjuiste mededelingen doen. Over de hem bekende gebreken die het normaal gebruik in de weg staan, moet hij echter, zelfs ongevraagd, mededelingen doen. Welke plicht prevaleert zal echter altijd afhangen van alle omstandigheden van het geval.

Zoals hierboven geschetst is, is de uitkomst van een geschil bij non-conformiteit allesbehalve een uitgemaakte zaak. Staat u op het punt om te beginnen aan het project van uw leven, of is deze droom inmiddels een ware nachtmerrie? Schroom dan niet om contact op te nemen met Alexander Wiersma via (050) 360 37 68 of info@lw.nl.

Klik hier om naar de uitspraak te gaan: uitspraken.rechtspraak.nl

 

Tekst: Lonne Heetkamp

Terug naar boven